Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός μέσου ασφαλείας και μιας πράξης εμπιστοσύνης;
Οι δύο τύποι μέσων ασφαλείας που χρησιμοποιούνται συνήθως στην ακίνητη περιουσία είναι τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια που χρησιμοποιούνται στις θεωρητικές θεωρίες του τίτλου και τις πράξεις εμπιστοσύνης που χρησιμοποιούνται στα κράτη θεωρητικής ασφάλειας. Μια πράξη εμπιστοσύνης είναι ένα μέσο ασφάλειας. Η κύρια διαφορά μεταξύ των μέσων ασφαλείας επικεντρώνεται στον τίτλο. Ο τίτλος παραμένει με τον δανειζόμενο με πράξεις εμπιστοσύνης, ενώ ο τίτλος μεταβιβάζεται στον δανειστή με υποθήκες.
Άκρο
Μια πράξη εμπιστοσύνης είναι στην πραγματικότητα ένας τύπος μέσου ασφαλείας. Η διαφορά με τα μέσα ασφάλειας, όπως τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και οι εμπιστευτικές πράξεις, έγκειται στο ποιος κατέχει τον τίτλο.
Θεωρία Τίτλων έναντι Θεωρίας Lien
Η θεωρία του τίτλου υποστηρίζει ότι ένα δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα μεταβιβάζει στην ιδιοκτησία τον τίτλο στον δανειστή μέχρι να επιστραφεί το δάνειο. Η υποθήκη είναι το μέσο ασφάλειας στη θεωρία του τίτλου. Εάν εκκαθαρίσετε το δάνειο σας σύμφωνα με τη θεωρία τίτλου, ο δανειστής πρέπει τυπικά να λάβει έγκριση από το δικαστήριο για να κινήσει διαδικασία αποκλεισμού.
Η θεωρία Lien θεωρεί ότι ένα δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα δημιουργεί απλώς μια ασφάλεια ενάντια στην ιδιοκτησία μέχρι την αποπληρωμή του δανείου, οπότε ο τίτλος παραμένει με τον δανειολήπτη. Η πράξη εμπιστοσύνης είναι το μέσο ασφάλειας στη θεωρία των δεσμών. Ο δανειστής είναι ο δικαιούχος του συμβολαίου εμπιστοσύνης, ενώ ένας τρίτος διαχειριστής κατέχει συνήθως τίτλο ιδιοκτησίας "σε εμπιστοσύνη" έως ότου το δάνειο επιστραφεί. Ο εντολοδόχος μπορεί να ξεκινήσει τον αποκλεισμό χωρίς παρέμβαση του δικαστηρίου εάν υποστεί αθέτηση του δανείου σε θεωρητική κρίση.
Δικαστική διαδικασία για αποκλεισμούς
Οι ΗΠΑ δηλώνουν ότι η τήρηση της θεωρίας του τίτλου απαιτεί έγκριση από το δικαστήριο για να ξεκινήσει η διαδικασία αποκλεισμού. Οι δικαστικοί αποκλεισμοί σας δίνουν, τον δανειολήπτη, την ευκαιρία να αμφισβητήσετε επίσημα την καταγγελία του δανειστή - την ημέρα σας στο δικαστήριο, για να μιλήσετε.
Ένα αρνητικό χαρακτηριστικό είναι ότι πολλά κράτη επιτρέπουν στον δανειολήπτη "κρίσεις ανεπάρκειας" σε περιπτώσεις όπου η αποκαλούμενη "σύντομη πώληση" σε μια δημοπρασία αποκλεισμού δεν ανακτά πλήρως το ποσό της υποκείμενης υποθήκης σας. Για παράδειγμα, αν μια σύντομη πώληση ανακτήσει $ 70,000 από την υποθετική σας υποθήκη ύψους $ 100,000, ο δανειστής μπορεί να ακολουθήσει μια απόφαση ανεπάρκειας εναντίον σας για τα υπόλοιπα $ 30,000.
Το θετικό χαρακτηριστικό είναι ότι οι δικαστικοί αποκλεισμοί περιλαμβάνουν συνήθως ένα "δικαίωμα εξαγοράς" το οποίο σας δίνει το δικαίωμα να ζητήσετε την ανάκτηση του αποκλεισμένου ακινήτου εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου ανάλογα με το κράτος.
Διαδικασία εξωδικαστικής αποκλεισμού
Εάν εκκαθαρίσετε το δάνειο σας σε θεωρητική επιφύλαξη, ο διαχειριστής, υπό την καθοδήγηση του δανειστή, μπορεί να ξεκινήσει τον αποκλεισμό ανεξάρτητα από τη συμμετοχή του δικαστηρίου. Ως δανειολήπτης, μπορείτε ακόμα να αμφισβητήσετε τον αποκλεισμό, αλλά είναι δική σας ευθύνη να κάνετε την πρόκληση. Οι δανειολήπτες σπάνια αμφισβητούνται λόγω του κόστους που συνεπάγεται.
Πολλοί δανειστές προτιμούν τις εξωδικαστικές κατασχέσεις επειδή είναι ταχύτερες και λιγότερο δαπανηρές. Οι δανειστές έχουν τη δυνατότητα επιλογής μεταξύ δικαστικών και μη δικαστικών κατασχέσεων σε πολλά κράτη θεωρητικών εμπράγματων δικαιωμάτων, ωστόσο.
Ποιοι νόμοι αποκλεισμού ισχύουν για εσάς;
Το κρατικό δίκαιο και η προτίμηση του δανειστή καθορίζουν το μέσο ασφάλειας που χρησιμοποιείται για την εξασφάλιση δανείου. Ως δανειολήπτης, είναι καλό να ενημερωθείτε για το τι πραγματικά σημαίνουν τα έγγραφα που υπογράφετε. Μπορείτε να βρείτε τους νόμους αποκλεισμού για το κράτος σας στο διαδίκτυο.
