Οι αναδιπλώσεις, ακόμα και με ρήτρες οφειλόμενες σε πώληση, θα πρέπει να έχουν μεταβιβάσεις.
Η κατανόηση των ενυπόθηκων δανείων πριν την είσοδο σε μια συναλλαγή ακινήτων θα σας βοηθήσει να αποφύγετε νομικά προβλήματα. Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια είναι πολύτιμα όταν οι αγοραστές θέλουν να "υποθέσουν" την τρέχουσα υποθήκη και οι πωλητές δυσκολεύονται να πουλήσουν τις περιουσίες τους. Χωρίς πράξη μεταβίβασης, όμως, η συναλλαγή γίνεται αρκετά επικίνδυνη και για τα δύο μέρη. Ελέγξτε τους κρατικούς κανονισμούς καθώς είναι παράνομο να χρησιμοποιήσετε στεγαστικά δάνεια σε ορισμένα σημεία. Προσέξτε αν ο πωλητής αντιστέκεται στη μεταβίβαση της πράξης.
Πώς Λειτουργεί
Ένα περιτύλιγμα γύρω από υποθήκη, που ονομάζεται συνήθως ένα περιτύλιγμα, είναι βασικά χρηματοδότηση πωλητή για μια καθορισμένη περίοδο. Η τρέχουσα τραπεζική υποθήκη δεν καταβάλλεται στον «χρόνο» της πώλησης, αλλά η πράξη μεταβιβάζεται στον αγοραστή. Εάν και τα δύο μέρη επιλέξουν να μην μεταβιβάσουν την κυριότητα, ένα περιτύλιγμα σπάνια χρησιμοποιείται. Στη θέση του, συνήθως θα χρησιμοποιείτε μια σύμβαση γης με δόσεις ή μια σύμβαση μίσθωσης / επιλογής προς αγορά. Οι αναδιπλώσεις μπορούν να δημιουργήσουν σοβαρά προβλήματα εάν η τρέχουσα υποθήκη περιλαμβάνει μια ρήτρα "λόγω πώλησης", όπως κάνουν τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια.
Ρήτρα λόγω πώλησης
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν συχνά υποθήκες με ρήτρες λόγω πώλησης. Αυτό σημαίνει ότι όταν πουλάτε ή μεταβιβάζετε την κυριότητα, το ενυπόθηκο δάνειο πρέπει να εξοφληθεί. Για παράδειγμα, αν πουλάτε το σπίτι σας τέσσερα χρόνια μετά την αγορά του, η υποθήκη σας 30-έτους είναι οφειλόμενη και πληρωτέα στο ακέραιο. Εάν συμφωνείτε με ένα περιτύλιγμα με τον αγοραστή σας, δεν μπορείτε να ενημερώσετε τον δανειστή υποθηκών σας για αυτή τη συναλλαγή. Εάν ο δανειστής μάθει για αυτό, θα εξακολουθεί να μπορεί να σας ζητηθεί να πληρώσετε το δάνειο, καθώς η ρήτρα οφειλόμενη σε πώληση θα κλωτσήσει.
Κίνδυνοι αγοραστών
Όταν δεν υπάρχει πράξη μεταβίβασης, ο αγοραστής αναλαμβάνει σοβαρούς κινδύνους. Ακόμη και σε κράτη που επιτρέπουν την περιτύλιξη, η μεταφορά της πράξης είναι κατάλληλη. Χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας, ο αγοραστής κινδυνεύει να ζητήσει από τον πωλητή (φόρο) ή τόπο (δεύτερη υποθήκη) πρόσθετες προσημειώσεις σχετικά με το τι πρέπει να είναι το ακίνητό σας. Ως εκ τούτου, η καταβολή του καταθέτη του αγοραστή και μελλοντική κυριότητα, ακόμη και σε μια καλύτερη περίπτωση κατάσταση, θα είναι σε κίνδυνο. Ένας δεύτερος σοβαρός κίνδυνος είναι ότι ο πωλητής σταματά να πληρώνει την υποθήκη, ενώ ο αγοραστής συνεχίζει να στέλνει τη συμφωνηθείσα μηνιαία πληρωμή, η οποία καλύπτει την απαίτηση δανείου. Η υποθήκη αναδίπλωσης μπορεί να είναι νόμιμη, αλλά ο αγοραστής στέκεται να χάσει μεγάλα ποσά χρημάτων ή, ενδεχομένως, το σπίτι.
Κίνδυνοι πωλητή
Οι πωλητές αντιμετωπίζουν ορισμένους κινδύνους με ή χωρίς μεταβιβάσεις. Ορισμένοι κρατικοί νόμοι δίνουν στους αγοραστές ένα "δικαίωμα συμμετοχής" με ILCs ή Lease / Options αφού έχουν πραγματοποιήσει κάποιες πληρωμές. Υπάρχουν επίσης αναφέρει ότι η εντολή κοινοποίησης μιας "μεταβίβασης περιουσίας" με περιτυλίξεις, ILCs και Lease / Options. Σε άλλα κράτη, ο αγοραστής μπορεί να "ακυρώσει" τη σύμβαση ή να ανασυστήσει, με τον πωλητή να υποχρεούται να επιστρέψει όλες τις πληρωμές που έγιναν, συμπεριλαμβανομένων των τόκων. Ένα νομικό περιτύλιγμα που συνοδεύεται από πράξη μεταβίβασης περιλαμβάνει τον κίνδυνο μη πληρωμής του αγοραστή. Εντούτοις, ο πωλητής μπορεί να αποκλείσει στη συνέχεια την υποθήκη αναδίπλωσης για να ανακτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
Νομικές ανησυχίες
Σε πολλές πολιτείες, η αναδίπλωση είναι νόμιμη και δεν θεωρείται παραβίαση ρήτρας σχετικά με την πώληση. Ο σημερινός δανειστής ενυπόθηκων δανείων, ωστόσο, μπορεί να αποφασίσει να καλέσει το δάνειο εάν ένας δανειολήπτης μεταβιβάσει το ακίνητο χωρίς τη συγκατάθεση του δανειστή. Ένα περιτύλιγμα λειτουργεί ως υπόθεση, αλλά δεν είναι. Δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ αγοραστή και δανειστή για να επιτρέψει στον αγοραστή να αναλάβει (να γίνει ο δανειολήπτης) της υποθήκης. Ωστόσο, ο αγοραστής υποχρεούται νομίμως στον πωλητή, ο οποίος, με τη σειρά του, παραμένει νομικά υποχρεωμένος στον δανειστή υποθηκών. Ενώ το περιτύλιγμα είναι νόμιμο, τα πιθανά προβλήματα από αυτή τη σύνθετη σχέση είναι πολλά.
