Η κατανομή των ετήσιων δαπανών του ακινήτου πραγματοποιείται κατά το κλείσιμο.
Η μεταβίβαση περιουσίας, όπως η πώληση ενός σπιτιού, μπορεί να συμβεί οποιαδήποτε στιγμή του έτους. Επειδή ορισμένα έξοδα ακίνητης περιουσίας καταβάλλονται σε ετήσια βάση ή καταβάλλονται ως προκαθορισμένο ποσό κάθε μήνα, πρέπει να είναι αναλογούντα όταν το ακίνητο πωλεί. Θα συναντήσετε επίσης τον όρο proration στη μίσθωση εμπορικών χώρων. Ο αναλογικός ορισμός σημαίνει απλώς ότι δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε ολόκληρο το ετήσιο ποσό για μέρος του έτους.
Η εκφραστική σημασία έγινε ξεκάθαρη
Ο λόγος προέρχεται από τον όρο "pro rata", που σημαίνει αναλογικά. Η παραχώρηση ακίνητης περιουσίας περιγράφει την κατανομή των εξόδων ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με το ποσοστό ιδιοκτησίας ή μίσθωσης. Για παράδειγμα, εάν ένα σπίτι πωλείται τον Απρίλιο 20, ο πωλητής ανήκε στο σπίτι για 110 ημέρες του έτους και ο αγοραστής θα είναι κύριος του σπιτιού για τις υπόλοιπες 255 ημέρες. Το μερίδιο ιδιοκτησίας του πωλητή για το έτος κατά το οποίο πραγματοποιείται η πώληση είναι 110 διαιρούμενο με 365 ή περίπου 30 τοις εκατό. Το ποσοστό της ιδιοκτησίας του αγοραστή για το ίδιο έτος είναι περίπου 70 τοις εκατό.
Μεταξύ αγοραστή και πωλητή
Κατά το κλείσιμο, τυχόν έξοδα που προπληρώθηκαν από τον πωλητή κατανέμονται στο τμήμα ιδιοκτησίας του. Για παράδειγμα, οι φόροι ιδιοκτησίας πληρώνονται συνήθως κατά τη διάρκεια του Ιανουαρίου για ολόκληρο το έτος. Δεδομένου ότι ο πωλητής ανήκε μόνο στο σπίτι για 30 τοις εκατό του έτους, οι φόροι κατανέμονται 30 / 70 και ο αγοραστής επιστρέφει στον πωλητή τη διαφορά% 70. Οι σχολικοί φόροι μπορεί να έχουν καταβληθεί τον Σεπτέμβριο του προηγούμενου έτους. Ο πωλητής έζησε στο σπίτι για 232 ημέρες από το σχολικό έτος φορολογίας ή περίπου 64 τοις εκατό. Οι σχολικοί φόροι θα αναλογούν σε 64 / 36 και ο αγοραστής θα αποζημιώσει τον πωλητή 36 τοις εκατό των σχολικών φόρων.
Μεταξύ της Τράπεζας και του Πωλητή
Ανάλογα με τους όρους του δανείου, πολλά στοιχεία μπορούν να καταλογιστούν και να καταβληθούν στην τράπεζα. Για παράδειγμα, η τράπεζα αναλογεί το ενδιαφέρον για την έναρξη του δανείου. Όταν πωλείται ακίνητο, η πρώτη πληρωμή υποθηκών οφείλεται κατά κανόνα στην πρώτη ημέρα του δεύτερου μήνα μετά την πώληση. Στην περίπτωση της πώλησης Απριλίου, η πρώτη πληρωμή θα έπρεπε να γίνει τον Ιούνιο 1. Το ποσό του τόκου για την πληρωμή αυτή είναι για τον προηγούμενο μήνα - στην περίπτωση αυτή, τον Μάιο. Αλλά σε αυτό το παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης είχε το δάνειο από τον Απρίλιο 20. Κατά το κλείσιμο, η τράπεζα θα διανέμει το έξοδο τόκου για το υπόλοιπο του μήνα Απρίλιο, το οποίο θα καταβληθεί από τον αγοραστή.
Εμπορικά ακίνητα με έκπτωση
Ένας ιδιοκτήτης εμπορικής ιδιοκτησίας συνήθως μισθώνει χώρο από το τετραγωνικό πόδι. Αλλά πολλές εμπορικές ιδιοκτησίες έχουν κοινόχρηστους χώρους που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ξεχωριστά, παρόλο που αντιπροσωπεύουν δαπάνες για τον ιδιοκτήτη του κτιρίου. Τέτοιες περιοχές περιλαμβάνουν ένα λόμπι, τουαλέτες και διαδρόμους. Ο ιδιοκτήτης του κτιρίου συγκεντρώνει τα ετήσια έξοδα για τον κοινόχρηστο χώρο και διαιρεί το ποσό του δολαρίου με το συνολικό ποσό των τετραγωνικών μέτρων ενοικίασης στο κτίριο. Στη συνέχεια αναλογεί αυτές τις δαπάνες στους ενοικιαστές με βάση το ύψος των τετραγωνικών ποδιών που μισθώνουν. Για παράδειγμα, εάν ένας ενοικιαστής νοικιάζει 1,000 τετραγωνικά πόδια χώρου και τα κοινά έξοδα χώρου είναι $ .50 ανά τετραγωνικό πόδι, ο ιδιοκτήτης χρεώνει τον ενοικιαστή ένα επιπλέον $ 500 ανά έτος.
Ποια είναι συνήθως η αναλογία;
Τυπικό κόστος που συνήθως υπολογίζεται είναι τα τέλη σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιών, οι φόροι ιδιοκτησίας και τα καύσιμα. Αυτά υπολογίζονται με βάση την ημερομηνία λήξης. Δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε το HOA για ολόκληρο το έτος, για παράδειγμα αν αγοράσετε το ακίνητό σας τον Μάιο. Εάν οι φόροι ιδιοκτησίας σας οφείλονται τον Ιούλιο, για παράδειγμα, θα πληρώσετε εκείνο το τμήμα του έτους στο οποίο είστε ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ο κτηματομεσίτης σας θα σας βοηθήσει να υπολογίσετε αυτά τα τέλη για εσάς. Μπορείτε ως αγοραστής μπορεί επίσης να αναλάβει την ασφάλεια του ιδιοκτήτη σπιτιού, και θα λάβετε ένα αναλογούν κόστος ασφάλισης, επίσης.
