Η EGI λαμβάνει υπόψη τις κενές θέσεις εργασίας.
Όταν κοιτάζετε μια επένδυση σε ακίνητα, το εισόδημα που μπορεί ή πρέπει να παράγει είναι σχεδόν πιο σημαντικό από το φυσικό περιουσιακό στοιχείο. Μετά από όλα, δεν το αγοράζετε για να καταλάβετε - το αγοράζετε για να κάνετε κέρδος. Ενώ πολλοί επενδυτές επικεντρώνονται στο καθαρό λειτουργικό εισόδημα, οι ακαθάριστοι εισοδηματικοί αριθμοί που εισέρχονται στο NOI μπορούν να σας πουν πολλά για την απόδοση του ακινήτου και τις δυνατότητές του.
Προγραμματισμένο ακαθάριστο εισόδημα
Το προγραμματισμένο μεικτό εισόδημα μιας περιουσίας, ή η SGI, αντιπροσωπεύει την υψηλότερη δυνατή είσπραξη εισοδήματος για το ακίνητο στην τρέχουσα κατάσταση του. Για να υπολογίσετε το SGI, προσθέτετε όλα τα μηνιαία ενοίκια για τους κατειλημμένους χώρους και πολλαπλασιάστε τα με το 12 για να τα ετήσετε. Για τους κενούς χώρους, υπολογίστε τι πρέπει να νοικιάσουν στην τρέχουσα αγορά, πολλαπλασιάστε αυτά τα ενοίκια από το 12 για να τα ετήσετε και να τα προσθέσετε. Τέλος, προσθέστε όλα τα άλλα διάφορα έσοδα που κερδίζει η περιουσία σας. Αυτοί οι τρεις παράγοντες - το πραγματικό ενοίκιο και το ενδεχόμενο μίσθωμα από κενές θέσεις συν άλλα έσοδα - συνθέτουν την ΥΚΩ.
Αποτελεσματικό Ακαθάριστο Εισόδημα
Το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα, ή EGI, αντιπροσωπεύει αυτό που ένα ακίνητο είναι πραγματικά ή αποτελεσματικά κερδίζει. Συνήθως, παίρνετε το SGI και αφαιρείτε έναν παράγοντα κενής θέσης και συλλογής. Για κτίρια με κενές θέσεις, θα αφαιρέσετε το πιθανό ενοίκιο που προσθέσατε. Για τα πλήρη κτίρια, λαμβάνετε ένα παράγοντα για να αντισταθμίσετε τις πιθανότητες για κενή θέση κατά τη διάρκεια του έτους ή για το γεγονός ότι μπορεί να μην είστε σε θέση να συγκεντρώσετε όλες τις τα ενοίκια που περιμένετε. Ενώ οι παράγοντες κενής θέσης μπορεί να ποικίλουν, αφαιρώντας το 5 τοις εκατό από το SGI σας είναι ένας καλός κανόνας.
Παράδειγμα SGI / EGI
Σε ένα εξαπλάσιο με πέντε μονάδες που καταλαμβάνεται με ένα ενοίκιο αγοράς $ 700 ανά μήνα και μία κενή μονάδα, η SGI θα είναι $ 50,400. Το $ 50,400 προέρχεται από το $ 3,500 ανά μήνα σε συλλογές και το $ 700 ένα μήνα σε ενοίκιο για την κενή μονάδα πολλαπλασιασμένο με το 12. Αφαιρέστε το $ 8,400 στο εκτιμώμενο ενοίκιο για την κενή θέση από το SGI για να βρείτε το EGI του $ 42,000.
Χρησιμοποιώντας SGI και EGI
Το EGI είναι χρήσιμο επειδή είναι η βάση για το καθαρό λειτουργικό εισόδημα, το οποίο χρησιμοποιείται στην αποτίμηση των κτιρίων. Ωστόσο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη διαφορά μεταξύ της SGI και της EGI για να αξιολογήσετε το δυναμικό αύξησης του εισοδήματος ενός κτιρίου. Εάν οι EGI και SGI του κτιρίου είναι σχετικά στενοί μαζί, σημαίνει συνήθως ότι το ακίνητο έχει ισχυρά ενοίκια και κατοχή, γεγονός που μπορεί να σημαίνει ότι δεν έχετε πολλές ευκαιρίες να αυξήσετε το εισόδημα της ιδιοκτησίας. Ωστόσο, αν υπάρχει ένα σημαντικό κενό μεταξύ τους, θα μπορούσε να σας δείξει μια ευκαιρία για να γεμίσετε μονάδες ή να αυξήσετε τα ποσοστά ενοικίασης στα επίπεδα της αγοράς.
