Πώς να αφαιρέσετε έναν συν-δανειστή από έναν τίτλο σπίτι
Ο τίτλος ή η πράξη ενός σπιτιού είναι ένα νομικό έγγραφο που κατατίθεται στο τοπικό γραφείο της πόλης ή του δήμου. Ορίζει την κυριότητα και προστατεύει τον ιδιοκτήτη από τις άκυρες αξιώσεις κατά του ακινήτου. Όταν πουλάτε το σπίτι, η πράξη μεταβιβάζεται νόμιμα στον νέο ιδιοκτήτη.
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι με συν-δανειστή, όπως ένας σύζυγος ή γονέας, και τα δύο ονόματα εμφανίζονται στον τίτλο. Η κατάργηση ενός συν-δανειστή από έναν τίτλο είναι μια ίδια η ίδια η διαδικασία, αλλά ορισμένες περιστάσεις μπορούν να περιπλέξουν τα πράγματα.
Άκρο
Αν δεν υπάρχει υποθήκη στο σπίτι, μπορείτε απλά να καταθέσετε μια πράξη quitclaim για να αφαιρέσετε τον συν-δανειστή. Διαφορετικά, πιθανόν θα χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσετε ή να πωλήσετε την ιδιοκτησία για να απομακρύνετε τον συν-δανειστή.
Καταθέστε μια πράξη Quitclaim
Υπογράψτε μια πράξη παράβασης αν δεν έχετε υποθήκη επί του ακινήτου. Μια πράξη quitclaim είναι ένα απλό έγγραφο το οποίο και τα δύο μέρη μπορούν να υπογράψουν για να παραδώσουν τα δικαιώματα κυριότητας ενός κάτοχου πράξης και να τα αναθέσουν στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.
Μπορείτε να βρείτε ένα παράδειγμα δείγματος quitclaim online ή μπορείτε να γράψετε μια απλή επιστολή που να καταδεικνύει ότι ένα μέρος δίνει πλήρη κυριότητα στο άλλο. Μπορείτε επίσης να νοικιάσετε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας για να το κάνετε αυτό για σας. Έχετε το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο συμβολαιογραφημένο για να το κάνετε επίσημο.
Αναχρηματοδοτήστε το σπίτι
Εάν μια υποθήκη παραμένει στο ακίνητο, αναχρηματοδοτήστε το σπίτι για να απομακρυνθείτε τόσο από την πράξη όσο και από την υποθήκη. Αν διατηρείτε επί του παρόντος υποθήκη επί του ακινήτου, η πραγματοποίηση μιας απλής πράξης quitclaim δεν θα σας βοηθήσει. Θα μπορούσε ακόμη και να σας έρθει σε πρόβλημα με τον δανειστή, δεδομένου ότι ο δανειστής θα μπορούσε να δει μια πράξη quitclaim ως απόδειξη της πώλησης, οπότε ο δανειστής θα μπορούσε να επιδιώξει την πληρωμή στο ακέραιο.
Επιπρόσθετα, μια πράξη παράβασης θα καταργήσει έναν κάτοχο από τον τίτλο, αλλά δεν τον απαλλάσσει από την ευθύνη για την υποθήκη. Η αναχρηματοδότηση της υποθήκης είναι ο μόνος τρόπος για την πλήρη απομάκρυνση ενός πρώην συν-δανειστή τόσο από την πράξη όσο και από το δάνειο.
Δώστε προσοχή στο χρόνο
Μια από τις πιο συνηθισμένες περιπτώσεις κατά τις οποίες το ένα μέρος απομακρύνεται από το διαζύγιο. Εάν ο πρώην σύζυγός σας καταφέρει να κρατήσει το οικογενειακό σπίτι μετά το διαζύγιό σας, το δικαστήριο ή ο πρώην σύζυγός σας μπορεί να σας ζητήσει να καταθέσετε μια πράξη τελεσίδικης αγωγής. Ωστόσο, είναι επικίνδυνο να παραδώσετε το μερίδιο ιδιοκτησίας σας στο σπίτι, ενώ το όνομά σας παραμένει στην υποθήκη. Η κατάθεση μιας αξίωσης κατάσχεσης υπό αυτές τις συνθήκες θα μπορούσε να σας αναγκάσει να πληρώσετε για ένα σπίτι που δεν ανήκετε πλέον.
Για να λύσετε αυτό το δίλημμα, ζητήστε από τον πρώην σύζυγό σας να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη μόνο στο όνομά τους. Συμφωνείτε να παρακολουθήσετε το κλείσιμό τους σχετικά με το νέο δάνειο και να υπογράψετε μια πράξη quitclaim εκεί. Με αυτόν τον τρόπο, χορηγείτε την απόλυτη ιδιοκτησία σας στο σπίτι χωρίς να διακινδυνεύσετε τη φερεγγυότητά σας. Αυτή η στρατηγική λειτουργεί καλά για επιχειρηματικούς εταίρους, γονείς και άλλους συνιδιοκτήτες και συν-δανειολήπτες.
Εξετάστε άλλες επιλογές
Δυστυχώς, η αναχρηματοδότηση υποθηκών δεν είναι πάντα επιλογή. Οι συνιδιοκτήτες ιδιοκτησίας σας ενδέχεται να μην έχουν αρκετό εισόδημα ή αρκετά υψηλό πιστωτικό αποτέλεσμα για να αναχρηματοδοτήσουν το ακίνητο χωρίς εσάς. Επικοινωνήστε με τον δανειστή σας και ρωτήστε για άλλες επιλογές, αν αυτό συμβαίνει. Ορισμένοι δανειστές θα τροποποιήσουν το έγγραφο ενυπόθηκων δανείων για την κατάργηση ενός συν-δανειστή υπό ορισμένες συνθήκες, αλλά ο δανειστής σας μπορεί να χρεώσει ένα τέλος για να τροποποιήσει το δάνειο και μπορεί να αρνηθεί να το πράξει.
Εάν η αναχρηματοδότηση δεν είναι απλώς επιλογή και ο δανειστής σας δεν θα παίξει μπάλα, σκεφτείτε την πώληση του ακινήτου. Χρησιμοποιήστε τα έσοδα από την πώληση για να εξοφλήσετε την υπόλοιπη υποθήκη. Εάν υπάρχει κάποιο κέρδος, διαιρέστε το μεταξύ όλων των ιδιοκτητών.
