Το "σοκ πληρωμής" σε μια επιλογή ARM μπορεί να είναι ένα doozy.
Δεν χρειάζεται να είστε χρηματοδότης της Wall Street για να παίξετε στο μέλλον των επιτοκίων. Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου, ή το ARM, σας επιτρέπει να το κάνετε από την άνεση του σπιτιού σας. Στην πραγματικότητα, το ίδιο το σπίτι σας αντιπροσωπεύει το στοίχημα σας. Αλλά όταν βγάζετε ένα συμβατικό ARM μπορεί να είναι σαν να παίζετε ένα κουλοχέρη - μερικές φορές κερδίζετε, μερικές φορές χάνετε - πηδώντας σε μια "επιλογή" ARM μπορεί να είναι σαν να μπαίνετε όλα σε ένα χέρι πόκερ με μόνο ένα ζευγάρι 2.
Βασικά στοιχεία ARM
Ένα παραδοσιακό στεγαστικό δάνειο έχει σταθερό επιτόκιο, που σημαίνει ότι το επιτόκιο δεν αλλάζει ποτέ, οπότε η μηνιαία σας πληρωμή είναι προβλέψιμη. Με μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου, το επιτόκιο (και το ποσό της πληρωμής σας) μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί ανάλογα με τη συνολική κατεύθυνση των επιτοκίων στην οικονομία. Για να προσελκύσει τους δανειολήπτες, οι ARM συνήθως ξεκινούν με ένα χαμηλό εισαγωγικό επιτόκιο, το οποίο ονομάζεται "teaser", που είναι καλό για μια καθορισμένη χρονική περίοδο πριν από την άνοδο σε ένα βασισμένο στην αγορά επιτόκιο. Το επιτόκιο προσαρμόζεται στη συνέχεια σε τακτά χρονικά διαστήματα, συχνά μία φορά το χρόνο, και η πληρωμή σας προσαρμόζεται με αυτό. Το δάνειο συνήθως περιορίζει το ποσό που μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί σε οποιαδήποτε συγκεκριμένη προσαρμογή, καθώς και κατά τη διάρκεια του δανείου.
Συμβατικό ARM
Ο ορισμός που διαβάζετε λίγο πολύ συνοψίζει τη συμβατική υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου. Τα περισσότερα συμβατικά συστήματα ARM έχουν έναν όρο 15 ή 30 χρόνια. Κάθε φορά που προσαρμόζεται το επιτόκιο, ο δανειστής σας υπολογίζει εκ νέου την πληρωμή σας έτσι ώστε να παραμείνετε σε τροχιά για να πληρώσετε το δάνειο στο τέλος αυτών των ετών 15 ή 30. Οι δανειστές αναφέρονται σε αυτές τις πληρωμές ως "πλήρως αποσβένοντας". Θυμηθείτε αυτόν τον όρο, επειδή είναι ιδιαίτερα σημαντικό όταν συζητάτε τα ARM επιλογής.
Επιλογή ARM
Αυτό που κάνει την επιλογή ARM διαφορετική είναι - όπως ίσως έχετε συμπεράνει - την "επιλογή". Κάθε μήνα, ο δανειστής σας δίνει μια επιλογή από πληρωμές: μία που αποσβένει πλήρως τα 30 χρόνια. που αποσβένει πλήρως τα χρόνια 15. πληρωμή μόνο με τόκο · και μια "ελάχιστη πληρωμή". Με τις επιλογές πλήρους απόσβεσης, κάθε πληρωμή περιλαμβάνει τόσο τόκους όσο και κεφάλαιο, οπότε πληρώνετε τι οφείλετε και παραμένετε σε καλό δρόμο για να πληρώσετε ολόκληρο το ποσό. Με την επιλογή μόνο για το ενδιαφέρον, πληρώνετε μόνο τους τόκους που έχουν συγκεντρωθεί τον τελευταίο μήνα. Δεν πληρώνετε τον κύριο του δανείου, οπότε δεν πλησιάζετε περισσότερο στο να πληρώσετε το δάνειο, αλλά δεν παραλείπετε ούτε. Ωστόσο, η ελάχιστη πληρωμή είναι μια πληρωμή μόνο με βάση το αρχικό επιτόκιο και όχι το τρέχον (υψηλότερο) επιτόκιο. Αυτό που σημαίνει αυτό είναι ότι όχι μόνο δεν πληρώνετε τον κύριο υπόχρεο, ούτε καν πληρώνετε όλα τα ενδιαφέροντα που συγκεντρώνετε. Στη συνέχεια, τα μη καταβληθέντα επιτόκια προστίθενται στο υπόλοιπο του ίδιου του δανείου. Ο τεχνικός όρος για αυτό είναι "αρνητική απόσβεση". Ο μη-έτσι-τεχνικός όρος είναι "χρηματοοικονομική πετρελαιοκηλίδα".
Πληρωμή σοκ
Μια επιλογή ARM μπορεί να έχει νόημα για τους οικονομικά πειθαρχικούς ανθρώπους που χρειάζονται ευελιξία - εκείνοι με παράτυπη εισοδήματα, όπως αναθέτοντες πωλητές ή εργολάβοι που εργάζονται μόνο εποχιακά. Θα μπορούσαν να κάνουν τις ελάχιστες πληρωμές ή τις πληρωμές μόνο με τόκους, όταν τα χρήματα είναι σφιχτά, τότε πληρώνουν περισσότερα όταν έχουν χρήματα που μπαίνουν. Ωστόσο, πολλοί άνθρωποι έχουν πάρει ARM επιλογής απλώς και μόνο επειδή είχαν παρασυρθεί από αυτή τη χαμηλή ελάχιστη πληρωμή. Το πρόβλημα είναι ότι το ελάχιστο δεν παραμένει τόσο χαμηλό για πάντα. Μετά από περίπου ένα χρόνο, το ελάχιστο θα αυξηθεί. Η τυπική επιλογή ARM καλύπτει την ετήσια αύξηση σε ποσοστό 7.5. Υπάρχουν όμως δύο μεγάλες εξαιρέσεις. Το πρώτο είναι ότι κάθε πέντε ή 10 έτη, ανάλογα με το δάνειο, η ελάχιστη πληρωμή γίνεται επαναφορά ή "αναδιατύπωση" σε ένα πλήρως αποσβεσμένο ποσό. Η δεύτερη εξαίρεση είναι ότι όταν η αρνητική απόσβεση ωθεί το υπόλοιπο του δανείου σε ένα συγκεκριμένο προκαθορισμένο ποσό - π. Χ. 115 τοις εκατό του αρχικού δανείου - η ελάχιστη πληρωμή αναδιαμορφώνεται επίσης σε ένα πλήρως αποσβεσμένο ποσό. Η αλλαγή μπορεί να είναι - και συνήθως είναι - τεράστια. Υπάρχει ένα όνομα για αυτό: σοκ πληρωμής.
Δεν υπάρχει πλέον επιλογή;
Σύμφωνα με τον Jack Guttentag, ένας συνταξιούχος καθηγητής χρηματοδότησης, ο οποίος διαχειρίζεται τον δικτυακό τόπο The Professor Στεγαστικών Δανείων, η επιλογή πληρωμής ARM σοκ αποδείχθηκε ότι είναι κάτι περισσότερο από πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να αντέξει οικονομικά. Αυτό οδήγησε σε τόσο υψηλά ποσοστά αθέτησης των δικαιωμάτων προαίρεσης των ARM ότι τα δάνεια αυτά ουσιαστικά εξαφανίστηκαν από την αγορά γύρω από το 2008. Από την 2012, δεν είχαν επιστρέψει, αλλά κανένας κανονισμός δεν εμποδίζει τους δανειστές να τους προσφέρουν ξανά, αν το επιλέξουν.
