Πώς μπορώ να επηρεάσω τις αποσβέσεις κατά την αγορά ενός διαμερίσματος;
Εάν εσείς και ο σημαντικός σας άλλος σκοπεύετε να αγοράσετε ένα κτίριο διαμερισμάτων για επενδυτικούς σκοπούς, μπορείτε να υπολογίσετε τα οφέλη της απόσβεσης στην επενδυτική σας απόφαση. Η ετήσια δαπάνη απόσβεσης αποτελεί μέρος του κόστους της ιδιοκτησίας που σας επιτρέπει η εσωτερική υπηρεσία εσόδων να εκπέμπει ετησίως. Αυτή η μείωση μειώνει τους φόρους εισοδήματός σας και αυξάνει την ταμειακή ροή μετά την φορολογία της επένδυσης σε ακίνητα.
Υπολογίστε την ετήσια απόσβεση του διαμερίσματος
Η ετήσια έκπτωση αποσβέσεων ενός κτιρίου διαμερίσματος ισούται με το συνολικό κόστος της ιδιοκτησίας μείον την αξία της γης, διαιρούμενο με το 27.5. Το IRS δεν σας επιτρέπει να υποτιμήσετε τη γη.
Για παράδειγμα, υποθέστε ότι σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα κτίριο διαμερισμάτων για $ 925,000, το οποίο περιλαμβάνει εκτιμώμενη αξία γης $ 100,000. Η ετήσια απόσβεση του διαμερίσματος θα είναι $ 925,000 μείον $ 100,000, διαιρούμενο με το 27.5, το οποίο ισούται με $ 30,000. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορούσατε να αφαιρέσετε ετησίως $ 30,000 από το εισόδημα της ιδιοκτησίας για να μειώσετε τους φόρους σας.
Βρείτε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα της ιδιοκτησίας
Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης είναι το ετήσιο κέρδος που δημιουργεί μια επένδυση σε ακίνητα πριν τη λογιστική καταβολή των δανείων ή των φόρων εισοδήματος. Η NOI είναι ίση εκτιμώμενο ετήσιο εισόδημα από μισθώματα μείον τα εκτιμώμενα ετήσια λειτουργικά έξοδα, τα οποία περιλαμβάνουν στοιχεία όπως οι φόροι ιδιοκτησίας, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και τα έξοδα συντήρησης.
Για παράδειγμα, υποθέστε ότι το κτίριο διαμερίσματός σας θα δημιουργήσει $ 200,000 σε έσοδα από ενοίκια και θα έχει $ 90,000 στα λειτουργικά έξοδα. Το NOI θα είναι $ 200,000 μείον $ 90,000, το οποίο ισούται με $ 110,000.
Εκτιμήστε τους φόρους εισοδήματος του κτιρίου διαμερισμάτων
Το φορολογητέο εισόδημα σε ένα κτίριο διαμερισμάτων είναι ίσο NOI μείον πληρωμές τόκων δανείων μείον αποσβέσεις. Το ετήσιο έξοδο φόρου ισούται με φορολογητέο εισόδημα πολλαπλασιαζόμενο με το φορολογικό σας συντελεστή.
Για παράδειγμα, υποθέστε ότι υπολογίζετε ότι θα έχετε $ 110,000 σε NOI, $ 40,000 σε ετήσιο έξοδο τόκου, $ 30,000 σε απόσβεση και ένα ποσοστό φορολογίας 30. Το φορολογητέο εισόδημα του διαμερίσματός σας θα είναι $ 110,000 μείον $ 40,000 μείον $ 30,000, το οποίο ισούται με $ 40,000. Ο φόρος εισοδήματος θα είναι $ 40,000 πολλαπλασιασμένος με 30 τοις εκατό, ή 0.3, το οποίο ισούται με $ 12,000.
Υπολογισμός ταμειακής ροής μετά φόρων
Η ταμειακή ροή μετά τη φορολογία είναι τα μετρητά που τσακίζετε ετησίως αφού πληρώσετε όλα τα έξοδα και τους φόρους του κτιρίου διαμερισμάτων σας. Η ταμειακή ροή μετά από φόρους ισούται με NOI μείον πληρωμές δανείων - συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και των τόκων - μείον το φορολογικό έξοδο.
Χρησιμοποιώντας τους αριθμούς από το προηγούμενο παράδειγμα, εάν περιμένετε συνολικές ετήσιες πληρωμές δανείου $ 50,000, η ταμειακή σας ροή μετά από φόρους θα είναι $ 110,000 μείον $ 50,000 μείον $ 12,000, ποσό ίσο με $ 48,000.
Κατανόηση των επιπτώσεων της απόσβεσης
Η γνώση των επιπτώσεων της απόσβεσης μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε αν ένα κτίριο διαμερισμάτων θα δημιουργήσει αρκετή ταμειακή ροή για να καλύψει τον επενδυτικό σας στόχο. Για παράδειγμα, εάν χρειάζεστε μια επένδυση σε ακίνητα για να δημιουργήσετε τουλάχιστον $ 45,000 στην ετήσια ταμειακή ροή μετά τη φορολογία, τα οφέλη από την απόσβεση θα βοηθήσουν το ακίνητο από το προηγούμενο παράδειγμα να ικανοποιήσει αυτή την πτυχή των κριτηρίων σας. Χωρίς απόσβεση, ο φόρος εισοδήματος στο παράδειγμα θα ήταν υψηλότερος και η ταμειακή σας ροή μετά από φόρους δεν θα ανταποκρινόταν στον στόχο σας.
