Η υποθήκη σας στο σπίτι αξίζει μετρητά στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων.
Ο δανεισμός είναι ρευστός. Οι τράπεζες συγχωνεύονται με άλλες τράπεζες. Οι δανειστές αποτυγχάνουν και άλλες τράπεζες απορροφούν το όνομα και τα περιουσιακά στοιχεία του αποτυχημένου ιδρύματος. Η υποθήκη σας αγοράζεται και πωλείται στην αγορά δανεισμού. Δευτερογενείς δανειστές υποθηκών, για να μην συγχέεται με ένα δεύτερο ενυπόθηκο δάνειο στο σπίτι σας, αγοράζουν δάνεια από τον δανειστή που σας προσφέρει την αρχική σας υποθήκη. Σύμφωνα με το νόμο, η τράπεζά σας πρέπει να σας ενημερώσει για τις συγχωνεύσεις, τις πωλήσεις ή την πώληση του ενυπόθηκου δανείου σας.
Αρχική Στεγαστικά
Έχετε αρκετές επιλογές για την αναζήτηση υποθηκών κατοικίας. Οι μεγαλύτεροι εμπορικοί-ενυπόθηκοι δανειστές είναι οι τράπεζες. Οι μεσίτες υποθηκών προσφέρουν επίσης δάνεια, αλλά τα δάνεια αυτής της ομάδας προέρχονται από διάφορες πηγές. Οι μεσίτες σας παραπέμπουν στις τράπεζες και επωφεληθείτε από την πώληση του δανείου σας στους δανειστές. Οι μεσίτες υποθηκών σας ταιριάζουν με ιδιωτικά δάνεια, αν δεν μπορείτε να επωφεληθείτε από ένα εμπορικό δάνειο ή το σπίτι σας δεν συμμορφώνεται με τον εγκεκριμένο κατάλογο ιδιοκτητών του δανειστή. Οι ιδιώτες δανειστές πληρώνουν επίσης στον μεσίτη ένα τέλος εύρεσης ή μια προμήθεια για τον εντοπισμό των υποθηκών σας.
Αρχική αγορά υποθηκών
Μόλις το δάνειό σας είναι στη θέση του, ο μεσίτης υποθηκών σας και ο δανειστής σας έχουν το δικαίωμα να πουλήσουν το δάνειό σας. Οι περισσότερες φορές η πώληση δεν είναι μόνο για το ενιαίο δάνειό σας. Οι αγοραστές επιθυμούν να επενδύσουν σε ομάδες δανείων που συσκευάζονται μαζί από τον δανειστή. Ορισμένα πακέτα, γνωστά και ως ενυπόθηκα δάνεια, συνδυάζουν δανειολήπτες υποθηκών με υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου. Άλλα πακέτα συνδύαζαν υπάρχουσες υποθήκες από δανειολήπτες με στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου. Η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων αγοράζει και πωλεί ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια από όλη τη χώρα, αλλά τα πακέτα μπορούν να επικεντρωθούν σε στεγαστικά δάνεια από μια γεωγραφική περιοχή.
Δευτερογενείς δανειστές
Η Ομοσπονδιακή Εταιρεία Υποθήκης Στεγαστικών Δανείων, γνωστή ως Freddie Mac, και η Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Στεγαστικών Δανείων, ονομαζόμενη Fannie Mae, βοηθούν τη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων υποστηρίζοντας τα κεφάλαια για τα πακέτα ενυπόθηκων δανείων. Το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κογκρέσου περιγράφει τον ρόλο της ομοσπονδιακής κυβέρνησης στη δευτερογενή αγορά δανείων ως πράκτορας χρηματοδότησης υποθηκών από τους μεσίτες υποθηκών, τις τράπεζες και τις αποταμιεύσεις. Τα ενυπόθηκα δάνεια που στηρίζονται από τα ομοσπονδιακά χρήματα πωλούνται στην Freddie Mac, Fannie Mae, εμπορικές τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρείες και συνταξιοδοτικά ταμεία. Μετά την κατάρρευση της χρηματοπιστωτικής αγοράς στο 2008, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση καθιέρωσε αυστηρότερους ελέγχους τόσο για τους Freddie Mac όσο και για τους Fannie Mae και κατέστησε αυστηρότερους τους νόμους ασφαλείας που υποστηρίζουν ορισμένοι οικονομολόγοι ισχυρίζονται ότι συνέβαλαν στα προβλήματα των στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένου του μαζικού αριθμού κατασχέσεων. Άλλοι κανονισμοί για τη δευτερογενή διαπραγμάτευση των ενυπόθηκων δανείων παραμένουν αμετάβλητοι από την περίοδο προ της τήξης.
Επιπτώσεις του στεγαστικού δανείου
Οι περισσότεροι κάτοχοι υποθηκών δεν θα μπορούσαν να ενδιαφέρονται λιγότερο που κατέχουν την πραγματική ιδιοκτησία του αρχικού στεγαστικού δανείου, αλλά οι πωλήσεις έχουν άμεσο αντίκτυπο στον ιδιοκτήτη σπιτιού. Οι δανειστές κάνουν κανόνες σχετικά με τον τύπο της ασφάλισης του ιδιοκτήτη σπιτιού, και αυτοί οι όροι μερικές φορές αλλάζουν με το νέο ιδιοκτήτη του δανείου. Όταν ένα δάνειο πωλείται σε έναν νέο δανειστή, οι όροι της υποθήκης μπορεί επίσης να αλλάξουν. Για παράδειγμα, ο δευτερεύων αγοραστής υποθηκών Bank of America συντόμευσε την περίοδο χάριτος κατά μία εβδομάδα για τους κατόχους ενυπόθηκων δανείων στο 2010, όταν η τράπεζα αγόρασε δάνεια από άλλο δανειστή.
