Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού πάρουν μια υποθήκη για να πληρώσουν για την αγορά ενός σπιτιού. Συνήθως, οι δανειστές υποθηκών χρεώνουν τους δανειολήπτες ορισμένα προκαταβολικά έξοδα, γνωστά ως τέλη προέλευσης δανείων, κατά το κλείσιμο. Για να καταστεί δυνατή η έκπτωση του τέλους προέλευσης δανείου, πρέπει να αντιπροσωπεύει προπληρωμένους τόκους στεγαστικών δανείων, επίσης γνωστοί ως σημεία.
Άκρο
Σημεία, ή προπληρωμένες χρεώσεις τόκων υποθηκών, είναι τα μόνα τέλη προέλευσης δανείου που είναι εκπεστέα.
Προμήθεια αρχής έναντι σημείων
Τα σημεία είναι ένας τύπος τέλους προέλευσης δανείου. Πρόκειται για προκαταβολικά τέλη τόκων που βοηθούν τον δανειστή να κάνει το δάνειο. Όπως εξηγείται στην Δημοσίευση του IRS 936, τα σημεία είναι εκπεστέα στο φόρο αλλά άλλα τέλη προέλευσης δανείων δεν είναι. Αυτά τα άλλα τέλη περιλαμβάνουν έξοδα προετοιμασίας, συμβολαιογράφους, φόρους ακίνητης περιουσίας, αμοιβές αξιολόγησης και ασφάλιστρα υποθηκών. Για τα σημεία που πρέπει να εκπέσουν πλήρως στο έτος που καταβλήθηκε, το δάνειο πρέπει να εξασφαλιστεί από την κύρια κατοικία σας και να χρησιμοποιηθεί για να αγοράσει ή να οικοδομήσει εκείνο το σπίτι. Επίσης, τα σημεία πληρωμής πρέπει να είναι μια τυπική επιχειρηματική πρακτική στην περιοχή σας. Επιπλέον, τα σημεία δεν πρέπει να υπερβαίνει το συνηθισμένο ποσό για την περιοχή, δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την πληρωμή άλλων τελών, πρέπει να υπολογίζονται ως ποσοστό του αρχικού ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου και πρέπει να αναφέρονται στη δήλωση διακανονισμού ενυπόθηκων δανείων. Τα σημεία για ένα δάνειο βελτίωσης κατοικίας είναι επίσης εκπεστέα.
Εξαιρέσεις από την Άμεση Εξαίρεση
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μέρος ή όλοι οι καταβληθέντες τόκοι πρέπει να αφαιρεθούν κατά τη διάρκεια της υποθήκης και όχι κατά το πρώτο έτος. Αυτό ισχύει όταν αναχρηματοδοτείτε μια υπάρχουσα υποθήκη για το κύριο σπίτι σας ή χρηματοδοτείτε ένα δεύτερο σπίτι. Είναι επίσης αλήθεια αν πληρώνετε περισσότερους πόντους από τους συνήθεις για την περιοχή σας, οπότε θα εξοφλήσετε τους υπερβολικούς βαθμούς κατά τη διάρκεια της υποθήκης. Εάν χρησιμοποιήσετε κάποια από τα έσοδα αναχρηματοδότησης για τη βελτίωση της περιουσίας, μπορείτε αμέσως να αφαιρέσετε ένα αναλογούν ποσοστό των σημείων. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι πληρώνετε τρία σημεία ($ 6,000) σε μια υποθήκη 15-έτους, $ 200,000 για την αναχρηματοδότηση της τρέχουσας κατοικίας σας και σχεδιάζετε να χρησιμοποιήσετε το 20 τοις εκατό ($ 40,000) των εσόδων για την αναβάθμιση της ιδιοκτησίας. Επομένως, μπορείτε να αφαιρέσετε το 20 τοις εκατό των σημείων σας, ή $ 1,200, κατά το έτος ένα και τα υπόλοιπα $ 4,800 σε ίσες δόσεις κατά τα επόμενα 14 χρόνια.
2018 Φορολογικό Δίκαιο
Ο Νόμος περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών της 2017 πραγματοποίησε μία αλλαγή που επηρέασε την αφαίρεση των σημείων στο φορολογικό έτος 2018. Εάν το ποσό υποθήκης υπερβαίνει το ποσό των $ 750,000, μόνο τα σημεία που μπορούν να διανεμηθούν σε αναλογία σε αυτό το ποσό εκπίπτουν αμέσως, ενώ η υπέρβαση πρέπει να αφαιρεθεί κατά τη διάρκεια της υποθήκης. Για παράδειγμα, σε υποθήκη $ 1,000,000 τεσσάρων σημείων, τρία σημεία (4 x $ 750,000 / $ 1,000,000) ή $ 30,000, αφαιρούνται άμεσα και το υπόλοιπο ένα σημείο ($ 10,000) μπορεί να αφαιρεθεί σε ίσες δόσεις υπολειπόμενη διάρκεια της υποθήκης.
2017 Φορολογικό Δίκαιο
Για το φορολογικό έτος 2017, το μέγιστο ποσό υποθήκης για άμεση παρακράτηση σημείων ήταν $ 1,000,000. Για παράδειγμα, θα μπορούσατε αμέσως να αφαιρέσετε όλους τους πόντους σε ένα τεσσάρων σημείων, υποθήκη $ 1,000,000 που έχει ληφθεί στο 2017.
