Είναι μια καλή ιδέα να βάλω τα δικαιώματά μου σε ένα δεύτερο σπίτι;
Είτε θέλετε να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι για προσωπική χρήση ή ως μίσθωση, χρησιμοποιώντας το σπίτι σας μετοχές για να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι μπορεί να αποδειχθεί ο τρόπος για να το κάνει. Αν έχετε επαρκή μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας ή το κατέχετε καθ 'ολοκληρίαν, η λήψη ενός δανείου εγχώριας δικαιοσύνης για μια προκαταβολή σε ένα νέο σπίτι είναι μια καλή επιλογή. Ωστόσο, εάν δεν έχετε πολλά κεφάλαια στην τρέχουσα κατοικία σας ή εάν οι τοπικές τιμές των ακινήτων πέφτουν, η λήψη μετοχών από το σπίτι σας για να αγοράσετε ένα άλλο σπίτι είναι μια επικίνδυνη κίνηση. Οι πρόσφατες αλλαγές στον φορολογικό νόμο μπορεί επίσης να επηρεάσουν την απόφασή σας.
Άκρο
Ο Νόμος περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών, που υπογράφηκε στο νόμο από τον Πρόεδρο Trump στα τέλη του 2017, εξαλείφει τις κρατήσεις για τόκους εγχώριων μετοχών για τις δευτερεύουσες αγορές κατοικίας. Αυτό είναι κάτι που πρέπει να εξετάσετε αν σκέφτεστε να χρησιμοποιήσετε μετοχές από το κύριο σπίτι σας για να αγοράσετε μια δεύτερη ιδιοκτησία.
Επενδυτική ιδιοκτησία έναντι δεύτερης κατοικίας
Πολλοί άνθρωποι θέλουν να αγοράσουν ένα σπίτι διακοπών με την ιδέα ότι θα κερδίσουν επίσης χρήματα με την ενοικίαση έξω όταν δεν το χρησιμοποιούν. Ωστόσο, εάν χρησιμοποιείτε ένα σπίτι διακοπών με αυτόν τον τρόπο, γίνεται de facto μίσθωση ακινήτων όσον αφορά έναν δανειστή ενυπόθηκων δανείων. Κρατήστε αυτό κατά νου αν χρειάζεστε μια υποθήκη επειδή το μετοχικό κεφάλαιο στην αρχική σας κατοικία δεν επαρκεί για να χρηματοδοτήσει πλήρως τη δεύτερη αγορά κατοικίας. Εάν σχεδιάζετε να νοικιάσετε ένα σπίτι διακοπών, αναμένετε να δώσετε στον δανειστή μια εκτίμηση για ένα παρόμοιο σπίτι και το χρονοδιάγραμμά του μίσθωσης. Ο δανειστής πρέπει να γνωρίζει το πιθανό εισόδημα των κατοικιών / ενοικιαζόμενων κατοικιών. Αναμείνετε να πληρώσετε μια κάπως υψηλότερη τιμή ενυπόθηκου δανείου για ένα ακίνητο ενοικίασης και να μειώσετε τουλάχιστον το 20 τοις εκατό. Σπανίως υπάρχει ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών με ενοικιαζόμενο σπίτι. Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι χρήσιμο για την προκαταβολή.
Λάβετε υπόψη ότι αν νοικιάσετε το σπίτι διακοπών σας για περισσότερες από 14 ημέρες από το έτος, θα πρέπει να αναφέρετε τα έσοδα από ενοίκια στην επιστροφή φόρου εισοδήματός σας. Αυτό ισχύει ακόμη και αν πραγματοποιείτε μίσθωση μόνο για ένα χρόνο που υπερβαίνει το όριο της ημέρας 14.
Δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης για δεύτερη κατοικία
Η χρήση μετοχών σε μια ιδιοκτησία για να αγοράσετε ένα άλλο είναι ένας κοινός τρόπος για να κάνετε μια δεύτερη αγορά στο σπίτι. Ίσως έχετε πληρώσει την υποθήκη στην κύρια κατοικία σας, και αξίζει $ 500,000. Μπορείτε να πατήσετε τα κεφάλαια στο σπίτι σας και να αγοράσετε ένα σπίτι διακοπών για $ 250,000. Αν πάτε αυτή τη διαδρομή, θα έχετε το δεύτερο σπίτι εντελώς, αλλά τώρα έχετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, το οποίο μοιάζει με μια δεύτερη υποθήκη, στην κύρια κατοικία σας. Επειδή τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης εξασφαλίζονται με την εξασφάλιση στο κύριο σπίτι σας, τα ποσοστά τους είναι σχετικά χαμηλά. Το κόστος κλεισίματος για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι επίσης χαμηλότερο από το κόστος διακανονισμού των συμβατικών ενυπόθηκων δανείων. Στην πραγματικότητα, ο δανειστής σας μπορεί να καλύψει πολλά, αν όχι όλα, τα έξοδα κλεισίματος για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης.
Φυσικά, μπορεί να έχετε ακόμα μια υποθήκη στην κύρια ιδιοκτησία σας, αλλά επαρκή κεφάλαια για να πληρώσετε είτε για ένα δεύτερο σπίτι στο ακέραιο είτε να καταβάλετε μια σημαντική προκαταβολή. Όσο υψηλότερη είναι η προκαταβολή σας, τόσο υψηλότερο επιτόκιο θα πρέπει να λάβετε στη δεύτερη υποθήκη σας στο σπίτι.
Εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο
Ο νόμος περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης, που υπογράφηκε στο νόμο από τον Πρόεδρο Trump τον Δεκέμβριο του 22, 2017, θέσπισε σημαντικές αλλαγές όσον αφορά τον τόκο των στεγαστικών δανείων και την έκπτωση του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ενώ υπάρχουν τώρα περιορισμοί όσον αφορά τη δυνατότητα έκπτωσης των δανείων για δάνεια εγχώριας ιδιοκτησίας και των πιστώσεων εγχώριας δικαιοσύνης ή HELOC, μπορείτε ακόμα να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων εάν τα κεφάλαια χρησιμοποιήθηκαν για να αγοράσουν, να χτίσουν ή να βελτιώσουν ουσιαστικά ένα σπίτι.
Ωστόσο, αυτό δεν περιλαμβάνει τους τόκους για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης που έχει ληφθεί για να αγοράσει ένα σπίτι διακοπών, σύμφωνα με το IRS. Εάν ο φορολογούμενος έλαβε ένα συμβατικό ενυπόθηκο δάνειο για να αγοράσει το σπίτι διακοπών, το ποσό αυτό μπορεί να εκπέσει, εφόσον το συνολικό ποσό των υποθηκών μεταξύ του κύριου σπιτιού και του σπιτιού διακοπών δεν ξεπερνά τα $ 750,000. Πριν από το TCJA, το εκπεστέο όριο υποθηκών ήταν $ 1 εκατομμύρια. Το TCJA επίσης περιορίζει τις συνολικές κρατήσεις φόρου ακίνητης περιουσίας σε $ 10,000 ετησίως, πράγμα που σημαίνει ότι όσοι ζουν σε περιοχές με υψηλό φόρο ακίνητης περιουσίας ενδέχεται να μην είναι σε θέση να αφαιρέσουν το πλήρες ποσό. Για παράδειγμα, εάν οι φόροι ακίνητης περιουσίας στην κύρια κατοικία σας είναι $ 8,000 ετησίως και οι φόροι ιδιοκτησίας διακοπών σας είναι $ 3,000 ετησίως, αυτό είναι $ 1,000 που δεν μπορείτε πλέον να αφαιρέσετε από τους φόρους εισοδήματός σας.
Εσωτερικές εκτιμήσεις
Το TCJA άλλαξε κάποιες από τις δυναμικές που αφορούσαν τη χρήση του μετοχικού κεφαλαίου για να αγοράσει ένα δεύτερο σπίτι. Εάν υπολογίζατε στην αφαίρεση του ενδιαφέροντος για το δάνειο στο σπίτι σας καθώς και στους φόρους ακίνητης περιουσίας στο νέο σας σπίτι, θα πρέπει να υπολογίσετε εάν η παραίτηση από την έκπτωση του δανείου και ενδεχομένως η έκπτωση του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι οικονομικά λογική για εσάς. Ενώ δεν υπάρχει τίποτα που μπορείτε να κάνετε για την πτυχή του φόρου ακίνητης περιουσίας εάν τα δύο σπίτια σας υπερβαίνουν το όριο $ 10,000, ίσως θελήσετε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να λάβετε υποθήκη στο δεύτερο σπίτι σας αντί να χρησιμοποιήσετε το εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο.
Πρέπει επίσης να εξετάσετε τι συμβαίνει εάν η οικονομία μειωθεί δραματικά όπως έκανε κατά τη διάρκεια της Μεγάλης ύφεσης. Ενώ είναι υπέροχο να κατέχετε το δεύτερο σπίτι σας απόλυτα, αγγίζοντας την ισορροπία του κύριου σπιτιού σας, τι συμβαίνει εάν οι τιμές των ακινήτων βυθιστούν και το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης που έχετε πάρει στο κύριο σπίτι σας τώρα σας κάνει υποβρύχια; Αυτός είναι ο όρος για το πότε οι υποθήκες υπερβαίνουν την αξία του ακινήτου.
Τι θα προτιμούσατε: ένα πλήρως εξοφλημένο σπίτι διακοπών ή πλήρης ιδιοκτησία / ουσιαστικό μετοχικό κεφάλαιο στην κύρια κατοικία σας εάν η οικονομία κατευθύνεται νότια; Αν αυτό είναι ανησυχητικό, ίσως θελήσετε να χρησιμοποιήσετε μόνο την εγχώρια δικαιοσύνη για να κάνετε την προκαταβολή σε ένα δεύτερο σπίτι αντί να αγοράσετε το σπίτι εντελώς. Ίσως θα ήταν πιο λογικό να τοποθετήσετε μια μεγάλη προκαταβολή στο δεύτερο σπίτι χρησιμοποιώντας το μετοχικό κεφάλαιο, για παράδειγμα, $ 50,000 ή 20 τοις εκατό σε ένα σπίτι διακοπών $ 250,000 αντί να διακινδυνεύσετε περισσότερο από το κύριο σπίτι σας. Ναι, θα πρέπει να πάρετε μια κανονική υποθήκη, αλλά μπορείτε ακόμα να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον, εφόσον όλες οι υποθήκες σας δεν υπερβαίνουν τα $ 750,000. Σε ένα σενάριο χειρότερης περίπτωσης, το περπάτημα μακριά από οποιαδήποτε υποθήκη και η απώλεια του σπιτιού σας στον αποκλεισμό είναι μια δύσκολη κατάσταση που μπορεί να επηρεάσει την πιστοληπτική σας ικανότητα για χρόνια. Για πρακτικούς λόγους, όμως, το περπάτημα μακριά από μια δεύτερη υποθήκη σπιτιού δεν θα επηρεάσει τη ζωή σας όσο χάνετε το αρχικό σπίτι. Υπάρχει μια εξαίρεση αν και τα δύο σπίτια έχουν παρόμοια αξία και σκοπεύατε στο δεύτερο σπίτι σας να γίνει το σπίτι σας πλήρους απασχόλησης στη συνταξιοδότηση.
Άλλα Χρηματοδότηση σε σχέση με τα HELOC
Υπάρχουν άλλοι τρόποι για να χρηματοδοτήσετε την προκαταβολή σας σε ένα δεύτερο σπίτι εκτός από ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή HELOC. Ωστόσο, αυτά έχουν και τις παγίδες τους. Εάν παίρνετε χρήματα από τα κεφάλαια συνταξιοδότησής σας, θα πληρώσετε ποινή εάν είστε κάτω από την ηλικία 59 ½ και θα έχετε λιγότερα χρήματα για να ζήσετε μετά τη συνταξιοδότησή σας. Αν έχετε επενδυτικά κεφάλαια χωρίς συνταξιοδότηση, αυτή είναι μια πιθανή επιλογή για τη χρηματοδότηση από το δεύτερο σπίτι, αλλά βεβαιωθείτε ότι δεν χρησιμοποιείτε ολόκληρο το αυγό σας για να αγοράσετε άλλο σπίτι. Η ακίνητη περιουσία είναι συχνά μια καλή επένδυση, αλλά δεν είναι υγρή. Εάν έχετε μια κατάσταση έκτακτης ανάγκης, θα μπορούσατε να καταλήξετε σε οικονομικό πρόβλημα εάν έχετε δαπανήσει υπερβολικά μεγάλο μέρος των αποταμιεύσεών σας σε ένα δεύτερο σπίτι.
