Πώς η αλλαγή της πράξης επηρεάζει την υποθήκη;
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, υπάρχουν δύο τμήματα σε αυτό το houseownership. Υπάρχει η πράξη, η οποία δηλώνει επισήμως ότι είστε κύριος του σπιτιού, και υπάρχει η υποθήκη, η οποία σχετίζεται με το δάνειο που έχετε βγάλει στο σπίτι. Όταν τα πράγματα μπορούν να μπερδευτούν είναι ότι με μια υποθήκη, ο δανειστής έχει ένα συγκεκριμένο στοιχείο του ελέγχου της πράξης σας, δεδομένου ότι θα πρέπει να πουλήσουν την ιδιοκτησία σας, εάν δεν πληρώσετε το δάνειό σας. Αλλά ενώ μπορείτε να κάνετε αλλαγές στην πράξη σας χωρίς αναχρηματοδότηση, οι αλλαγές που κάνετε θα μπορούσαν να έχουν άμεσο αντίκτυπο στο ποσό που πληρώνετε κάθε μήνα.
Άκρο
Αλλάζοντας κάτι για την πράξη σας δεν μπορεί να επηρεάσει την υποθήκη σας, αλλά υπάρχουν σπάνιες περιπτώσεις κατά τις οποίες θα μπορούσε να εφαρμόσει τη ρήτρα πώλησης.
Αλλαγή μιας πράξης σπιτιών
Εάν προσπαθείτε να αλλάξετε μια πράξη ιδιοκτησίας, πιθανόν να έχετε υποκινήσει ένα γεγονός. Θα μπορούσε να είναι ένα διαζύγιο, οπότε θέλετε να καταργήσετε το όνομα κάποιου ή ένα γάμο, όπου θέλετε να προσθέσετε κάποιον για να κάνετε τα πράγματα επίσημα. Δυστυχώς, η διαδικασία αλλαγής των κομμάτων σε μια πράξη είναι πολύ πιο περίπλοκη απ 'ότι απλά ζητά την. Θα υπάρξουν επίσημες γραφειοκρατικές ενέργειες και, ενδεχομένως, ακόμη και ένας δικηγόρος, ανάλογα με το επίπεδο άνεσής σας, κάνοντας τα πράγματα μόνοι σας.
Για να καταργήσετε κάποιον από μια πράξη ιδιοκτησίας, θα χρειαστεί να ολοκληρώσετε μια πράξη μεταβίβασης, όπως μια αγωγή αποζημίωσης ή εγγύηση, η οποία θα επιλύσει τις νομιμότητες με ιδιοκτησία του σπιτιού. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, αν και αυτό μπορεί να αλλάξει τους όρους της υποθήκης σας, δεν αλλάζει ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή της. Αν διαζευγμένος, για παράδειγμα, ο πρώην σύζυγός σας θα εξακολουθεί να είναι στην υποθήκη, και αν σταματήσετε να πληρώνετε, η τράπεζα θα πάει σε αυτόν για να συλλέξει. Για το λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες σπιτιών αναχρηματοδοτούν γενικά το σπίτι για να εξασφαλίσουν ότι τα κατάλληλα ονόματα είναι σε αυτό. Αλλά αν έχετε προσθέσει κάποιον στην υποθήκη σας, όπως ένας σύζυγος, δεν χρειάζεται απαραίτητα να αλλάξετε την υποθήκη, εφ 'όσον είστε εντάξει κρατώντας την αποκλειστικά στο όνομά σας. Ωστόσο, προσθέτοντας ένα όνομα στην υποθήκη σας, θα μπορούσατε να επικαλεστεί τη ρήτρα οφειλόμενη σε πώληση στη σύμβαση σας με τον δανειστή σας.
Σχετικά με τη ρήτρα "Due-on-Sale"
Εάν προσθέτετε ένα όνομα σε μια υποθήκη, θα χρειαστεί να πάρετε την άδεια του δανειστή σας. Εάν δεν το κάνετε, θα διακινδυνεύσετε τον δανειστή να το δει σαν κάτι που προσπαθείτε να κάνετε κρυφά. Αυτό θα μπορούσε να τους οδηγήσει να επικαλεστούν τη ρήτρα πώλησης, η οποία δηλώνει ότι το υπόλοιπο οφείλεται στο ακέραιο εάν μεταβιβάσετε την ιδιοκτησία. Αυτή η ρήτρα έχει σχεδιαστεί για να προστατεύει τον δανειστή εάν επιλέγετε να πουλήσετε το σπίτι σε κάποιον άλλο χωρίς να πληρώσετε το υπόλοιπό σας. Ωστόσο, αν προσθέτετε ή αλλάζετε ονόματα σχετικά με την πράξη, μπορούν νομίμως να την εφαρμόσουν.
Ωστόσο, υπάρχουν αξιοσημείωτες εξαιρέσεις από την εφαρμογή της ρήτρας σχετικά με την πώληση. Εάν ένας από τους συμβαλλόμενους στην πράξη πεθάνει, για παράδειγμα, η μεταφορά στον επιζώντα του εν λόγω προσώπου δεν μπορεί να οδηγήσει στην επιβολή της ρήτρας. Το ίδιο ισχύει αν περάσετε την ιδιοκτησία στα παιδιά σας κατά το θάνατο. Αν μεταφέρετε την ιδιοκτησία στον / στη σύζυγό σας ή στα παιδιά σας, η αλλαγή αυτή προστατεύεται επίσης. Αυτές οι εξαιρέσεις σημειώνονται στο The Garn-St. Νόμος για τους Κανονισμούς των Θεσμικών Θεσμών του Germain.
Πώς να αλλάξετε μια πράξη
Αν και αυτό που συμβαίνει με το δάνειό σας υπόκειται στη σύμβαση υποθήκης, το πρώτο βήμα είναι η αλλαγή της πράξης. Οι απαιτήσεις για το σκοπό αυτό ποικίλλουν από το ένα δήμο στο άλλο, αλλά γενικά, θα χρειαστεί να πάρετε τα κατάλληλα έγγραφα, να τα συμπληρώσετε και να τα υπογράψετε μπροστά σε συμβολαιογράφο ή μάρτυρα. Ένας πληρεξούσιος μπορεί να αναθεωρήσει τα χαρτιά και να βεβαιωθεί ότι όλα βρίσκονται πάνω από το διοικητικό συμβούλιο, αλλά αν δεν μπορείτε να το διαθέσετε, τα έγγραφα είναι διαθέσιμα στο διαδίκτυο ή μπορείτε να τα προμηθευτείτε από το γραφείο του νομαρχιακού σας γραφείου.
Μόλις υπογραφεί, υποβάλετε τη φόρμα σας στο γραφείο της πόλης ή του νομού που χειρίζεται θέματα ιδιοκτησίας. Συχνά, αυτός είναι ο υπάλληλος νομού ή το κτηματολόγιο, αλλά μπορεί να ποικίλλει ευρέως. Μπορεί επίσης να σας ζητηθεί να παράσχετε έγγραφα που δείχνουν ότι η αλλαγή είναι νόμιμη. Όταν υποβάλετε το έγγραφο, ζητήστε ένα αντίγραφο, το οποίο θα σας βοηθήσει να αναχρηματοδοτήσετε ή αν προκύψουν μελλοντικά ζητήματα.
Υπόκεινται σε περιορισμούς σε Συμβόλαια Στεγαστικών Δανείων
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να θέλετε να αλλάξετε το όνομα που αναγράφεται στην υποθήκη. Αυτό είναι διαφορετικό από την προσθήκη ενός ονόματος σε υποθήκη, υποθέτοντας ότι το ίδιο πρόσωπο κατέχει το σπίτι. Τα αιτήματα προσαρμογής ονόματος εμφανίζονται συνήθως με αλλαγές της οικογενειακής κατάστασης. Εάν έχετε παντρευτεί ή διαζευγμένος, για παράδειγμα, μπορεί να θέλετε μόνο η τρέχουσα νομική σας ονομασία να αντικατοπτρίζεται στην επίσημη τεκμηρίωση που σχετίζεται με το σπίτι σας.
Αν και η διαδικασία υπόκειται σε περιορισμούς σύμβασης υποθήκης, γενικά μια αλλαγή ονόματος περιλαμβάνει την επαφή με τον δανειστή σας και την παροχή αποδείξεων. Θα διαπιστώσετε ότι είναι η ίδια διαδικασία για την αλλαγή του ονόματός σας σε τραπεζικούς λογαριασμούς. Θα χρειαστείτε νομική τεκμηρίωση της αλλαγής ονόματος, όπως διάταγμα διαζυγίου ή άδεια γάμου. Η ίδια διαδικασία θα ισχύει για την πράξη στο σπίτι σας. Παρόλο που δεν χρειάζεται να αλλάξετε το όνομά σας όσο συνεχίζετε να πραγματοποιείτε τις μηνιαίες πληρωμές σας, θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε κάποια επιπλέον βήματα όταν τελικά αποφασίζετε να πουλήσετε εάν προχωρήσετε και αλλάξετε τώρα.
Μεταβιβάσεις τίτλων και υποθηκών
Αν και τίποτα δεν μπορεί να συμβεί αμέσως αν αλλάξετε την πράξη σας, εξακολουθεί να υπάρχει το θέμα της υποθήκης. Αν σκοπεύετε να συνεχίσετε να πληρώνετε κάθε μήνα, μπορεί να μην υπάρχει κανένα θέμα. Ωστόσο, εάν θέλετε το μέρος λήψης να αναλάβει τις πληρωμές, θα υπάρξουν μερικά βήματα. Εάν μεταφέρετε μια πράξη ιδιοκτησίας σε κάποιον άλλο και θέλετε να κάνετε το ίδιο με την υποθήκη, θα χρειαστεί να ελέγξετε τα χαρτιά σας για να δείτε εάν το δάνειό σας επιτρέπει τη μεταφορά. Αυτό ονομάζεται υποτιθέμενο δάνειο και υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι: δάνεια VA, δάνεια FHA και δάνεια USDA. Ένα δάνειο USDA θα απαιτήσει την έγκριση του δανειστή, και τα δάνεια FHA πρέπει να έχουν κλείσει πριν από το Δεκέμβριο 1989. Τα δάνεια VA θα χρειαστούν έγκριση αν κλείσουν πριν από το Μάρτιο 1988. Ακόμα κι αν κάποιος άλλος μπορεί να αναλάβει το δάνειό σας, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι έχετε γραπτή αποδέσμευση, οπότε δεν είστε υπεύθυνοι εάν ο νέος ιδιοκτήτης σταματήσει να πληρώνει.
Η ασφαλέστερη πορεία δράσης, αν θέλετε ο νέος ιδιοκτήτης του σπιτιού σας να αναλάβει τις πληρωμές, είναι να εξοφλήσει την υποθήκη σας και να τους πάρει ένα νέο στο όνομά τους. Αυτή είναι η ίδια διαδικασία που θα περάσατε εάν πωλήσατε το σπίτι σε έναν ξένο. Με αυτόν τον τρόπο, θα αφαιρέσετε τον εαυτό σας από το να είστε υπεύθυνος για πληρωμές που υπόκεινται σε σύμβαση υποθήκης εάν ο νέος κάτοικος αθετήσει.
Μεταφέρετε μια πράξη ιδιοκτησίας
Εάν ο λόγος για τον οποίο θέλετε να μεταφέρετε ένα συμβόλαιο είναι να το παραδώσετε σε ένα παιδί ή έναν γονέα μέσω ενός καταπιστεύματος, το γεγονός ότι έχετε υποθήκη σε ισχύ αποτελεί σημαντικό στοιχείο. Για να έχει περάσει στους συγγενείς σας μετά το θάνατό σας, αλλά να συνεχίσετε να ζείτε σε αυτό τώρα, θα πρέπει να το ορίσετε ως ανακλητή εμπιστοσύνη που δεν σας απαλλάσσει από την υποχρέωση πληρωμής της μηνιαίας πληρωμής υποθηκών, αλλά βάζει τα πάντα στη θέση του.
Η προσθήκη ενός ονόματος σε υποθήκη δεν είναι απαραίτητη σε αυτή την περίπτωση. Θα τοποθετηθεί απλώς στην εμπιστοσύνη. Η μόνη επιπλοκή που μπορεί να αντιμετωπίσετε θα συμβεί αν τελικά θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας. Σε αυτή την περίπτωση, ο δανειστής σας μπορεί να σας ζητήσει να αφαιρέσετε το σπίτι από την εμπιστοσύνη μέχρι να ολοκληρωθεί το κλείσιμο.
