Τα ανταλλακτικά 1031 σας επιτρέπουν να πουλάτε ενοικιαζόμενα ακίνητα χωρίς να πληρώνετε φόρο.
Η πώληση ενοικιαζόμενου ακινήτου για κέρδος μπορεί να είναι μια εμπειρία φορολόγησης. Τα κέρδη σας πάνω από αυτό που αρχικά πληρώσατε για το ακίνητο υπόκεινται σε φόρους κεφαλαιουχικών κερδών, ενώ οποιαδήποτε απόσβεση που ισχυρίσατε παίρνει ξαναγυμνωθεί με ποσοστό φορολογίας 25. Ωστόσο, εάν σχεδιάζετε να χρησιμοποιήσετε τα έσοδα από την πώληση σας για να αγοράσετε περισσότερα ακίνητα, μπορείτε να διαρθρώσετε ολόκληρη τη συναλλαγή ως ανταλλαγή φόρου με το Τμήμα 1031. Σε μια ανταλλαγή 1031, αναβάλλετε όλους τους φόρους σας έως ότου κάποια μέρα να πουλήσετε το ακίνητό σας για μετρητά αντί να το αντικαταστήσετε για περισσότερη ακίνητη περιουσία. Για να μεγιστοποιήσετε το όφελος της ανταλλαγής 1031, πρέπει να ξεκινήσετε νωρίς. Στην πραγματικότητα, είναι καλύτερο να έχετε στη διάθεσή σας τη δομή ανταλλαγής 1031 πριν τοποθετήσετε το κτίριο που πωλείτε με σύμβαση με έναν αγοραστή.
Να μισθώσετε έναν διαμεσολαβητή ανταλλαγής 1031, που ονομάζεται εξειδικευμένος διαμεσολαβητής ή QI. Για να κάνετε την ανταλλαγή σας νόμιμη, η Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδήματος απαιτεί από εσάς να έχετε έναν τρίτο μεσάζοντα να κατέχει όλα τα χρήματα από την πώληση της ιδιοκτησίας σας. Εάν ο διαμεσολαβητής σας δεν είναι εγκατεστημένος πριν ξεκινήσει η αλλαγή χρήματος, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Η βιομηχανία QI δεν είναι ρυθμισμένη, οπότε βεβαιωθείτε ότι έχετε επιλέξει ένα καλό. Ο δικηγόρος ή ο λογιστής σας θα πρέπει να μπορεί να συστήσει έναν αξιόπιστο μεσάζοντα.
Εισαγάγετε ειδική γλώσσα, διαθέσιμη από το QI σας, στην αγορά σας όταν βρίσκετε αγοραστή. Η γλώσσα ενημερώνει τον αγοραστή ότι σκοπεύετε να πραγματοποιήσετε μια ανταλλαγή 1031 και σας δεσμεύει να σας υποστηρίξει στην ανταλλαγή σας με την εκτέλεση της ειδικής τεκμηρίωσης που θα χρειαστεί ο εξειδικευμένος σας διαμεσολαβητής. Τους προστατεύει επίσης από την ευθύνη για την απόφασή σας να κάνετε μια ανταλλαγή.
Αναζητήστε ιδιότητες αντικατάστασης προτού κλείσει η πώληση. Το IRS θα σας δώσει μόνο 45 ημέρες μετά το κλείσιμο της περιουσίας σας για να στείλετε μια λίστα με έναν περιορισμένο αριθμό ακινήτων που θέλετε να αγοράσετε στον ενδιάμεσο σας. Αν δεν στείλετε τη λίστα, δεν μπορείτε να κάνετε ανταλλαγή. Εάν στείλετε τη λίστα πολύ αργά ή αν η ιδιοκτησία που θέλετε να αγοράσετε δεν περιλαμβάνεται στη λίστα, δεν μπορείτε να ανταλλάξετε.
Προσδιορίστε τις ιδιότητες που θα απαιτήσουν από εσάς να ξοδέψετε όλα τα έσοδά σας από την πώληση και να έχετε τουλάχιστον τόσο μεγάλη υποθήκη όσο το ακίνητο που πουλάτε. Αν δεν ξοδέψετε όλα τα χρήματά σας και λάβετε το ίδιο χρέος όπως και πριν, το IRS θα σας επιβάλει φόρο στη διαφορά, η οποία ονομάζεται εκκίνηση.
Στείλτε τον κατάλογο ταυτότητας στον διαμεσολαβητή σας το αργότερο 45 ημέρες μετά την ολοκλήρωση της πώλησης. Το IRS σας επιτρέπει να επιλέξετε τρεις διαφορετικές μεθόδους αναγνώρισης. Σύμφωνα με τον κανόνα τριών ιδιοτήτων, μπορείτε να αναφέρετε τρεις ιδιότητες και να αγοράσετε ένα, δύο ή όλα από αυτά. Εναλλακτικά, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον κανόνα ποσοστού 200 και να καταχωρίσετε όσες ιδιότητες επιθυμείτε και να αγοράσετε όσες ή λιγότερες θέλετε, εφόσον όλες οι ιδιότητες της λίστας δεν προσθέτουν έως διπλάσια από την τιμή του ιδιοκτησία που πουλάτε. Τέλος, μπορείτε επίσης να επιλέξετε να χρησιμοποιήσετε τον κανόνα% 95. Αυτός ο κανόνας σάς δίνει τη δυνατότητα να καταχωρίσετε όσες ιδιότητες επιθυμείτε όσο θα έχετε αγοράσει αρκετές ιδιότητες από τη λίστα για να αντιστοιχεί σε τουλάχιστον 95 τοις εκατό της συνολικής αξίας.
Κλείστε την ιδιοκτησία αντικατάστασης εντός 180 ημερών ή λιγότερο από την πώληση της προηγούμενης ιδιοκτησίας σας. Αυτή τη στιγμή, το QI θα χρησιμοποιήσει τα χρήματα που κρατούσε από την πώληση για να αγοράσει το νέο ακίνητο και να το μεταφέρει σε εσάς.
Άκρο
- Τα κεφαλαιακά σας κέρδη υπολογίζονται βάσει της προσαρμοσμένης βάσης κόστους, όχι της τιμής αγοράς. Για να βρείτε το προσαρμοσμένο κόστος σας, προσθέστε την τιμή αγοράς σας, τα έξοδα κλεισίματος που πληρώσατε όταν αγοράσατε το ακίνητο και το κόστος των βελτιώσεων που κάνατε μαζί με την ιδιοκτησία. Εάν η καθαρή τιμή πώλησής σας δεν υπερβαίνει την προσαρμοσμένη βάση κόστους σας, δεν θα οφείλετε φόρους υπεραξίας.
