Οι συσσωρευτές υποθηκών διευκόλυναν την έκρηξη της στέγασης.
Ο συνεταιριστής υποθηκών αγοράζει ενυπόθηκα δάνεια από τράπεζες και άλλους δανειστές, τα δέχεται ως διαπραγματεύσιμα χρεόγραφα και αποκτά μια βαθμολογία για κάθε δέσμη που περιγράφει τον επενδυτικό κίνδυνο, κυρίως από μία από τις δύο μεγάλες υπηρεσίες αξιολόγησης. Ο ομαδοποιητής μεταπωλεί αυτές τις δέσμες στεγαστικών δανείων σε μεγάλους θεσμικούς επενδυτές, κυρίως ασφαλιστικές εταιρείες, hedge funds και πολύ πλούσιους ιδιωτικούς πελάτες. Οι συσσωρευτές υποθηκών συνέβαλαν στην κατάρρευση υποθηκών υποθήκης της 2007.
Πίστωση στεγαστικού δανείου στην παλιά σχολή
Για πολλές δεκαετίες, ένας δανειολήπτης που έλαβε ένα ενυπόθηκο δάνειο είχε μια αξιοπρεπή αξιολόγηση πιστοληπτικής ικανότητας και ένα επαληθευμένο οικονομικό ιστορικό που δείχνει την ικανότητα του δανειολήπτη να πληρώσει το δάνειο. Ο δανειολήπτης έκανε μια σημαντική προκαταβολή, συχνά 20 τοις εκατό της τιμής αγοράς. Το αποτέλεσμα ήταν συνήθως ένα ενυπόθηκο δάνειο 30 με σταθερό επιτόκιο. Τα δάνεια αυτά συνήθως διατηρήθηκαν και εξυπηρετήθηκαν από το ίδρυμα που προήλθε από το δάνειο.
Το νέο παραδειγματισμό
Με την πάροδο του χρόνου, οι τράπεζες άρχισαν να πωλούν τα στεγαστικά δάνεια σε άλλους Ένας λόγος για αυτή την αλλαγή ήταν ότι μεγάλο μέρος του κέρδους του δανειστή από μια υποθήκη συμβαίνει κατά το κλείσιμο του δανείου. Στη συνέχεια, μπορεί να χρειαστούν χρόνια 15 ή 20 για να μπορέσει ο δανειστής να ανακτήσει πλήρως την επένδυσή του. Εάν, αντί να διατηρήσουν τα δάνεια, οι τράπεζες τους πωλούν χύμα, τα κεφάλαια γίνονται άμεσα διαθέσιμα για να κάνουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια. Ο οικονομικός μεσάζων που κάνει αυτόν τον γρήγορο κύκλο εργασιών είναι ο συνυπολογιστής ενυπόθηκων δανείων: μια οικονομική οντότητα που αγοράζει ενυπόθηκα δάνεια από τους δανειστές και τα πακετάρει για μεταπώληση σε άλλους. Ο συνυπολογιστής πρέπει να διαθέτει εκτεταμένους οικονομικούς πόρους, επειδή τα στεγαστικά δάνεια είναι κοινά συνδεδεμένα με τις εκατοντάδες. Ο συνυπολογιστής πρέπει επίσης να έχει αρκετό βάρος στη χρηματοπιστωτική βιομηχανία για να ενθαρρύνει τις ευνοϊκές αξιολογήσεις τίτλων και τις γρήγορες πωλήσεις και ο συνυπολογιστής πρέπει να έχει καλή φήμη με τους επενδυτές που αγοράζουν δέσμες στεγαστικών δανείων.
Τι θα μπορούσε πιθανώς να πάει λάθος ... Μήπως
Πριν από την κατάρρευση των υποτομέων υποθήκης της 2007, οι συνεταιρισμοί υποθηκών αντιμετωπίστηκαν ως διευκολυντές που επέτρεψαν τη ροή πιστώσεων στους ιδιοκτήτες σπιτιού. Στη συνέχεια, συχνά κατηγορήθηκαν για την κρίση. Όμως, όπως σημειώνει η μελέτη του Πανεπιστημίου του Χάρβαρντ, το πρόβλημα ήταν συστηματικό. Μόλις οι δανειστές δεν είχαν πλέον στεγαστικά δάνεια μέχρι τη λήξη τους, χαλάρωσαν τα πρότυπα δανεισμού τους. Πολλά δάνεια έγιναν χωρίς την επαλήθευση του εισοδήματος για λίγα χρήματα. Οι συνεταιριστές, εάν καταλάβαιναν τους κινδύνους που παρουσίασαν τα εν λόγω δάνεια, τα αγόρασαν ούτως ή άλλως και γρήγορα τα συνένωσαν για μεταπώληση. Ανταποκρινόμενοι στις πιέσεις της βιομηχανίας, οι οργανισμοί αξιολόγησης, σύμφωνα με μια μελέτη του πανεπιστημίου του Duke, έδωσαν υψηλές εκτιμήσεις για τα χρεόγραφα υψηλής ποιότητας. Οι αγοραστές αυτών των κινητών αξιών δεν διερεύνησαν τι αγοράζουν, βασιζόμενοι στις αξιολογήσεις των τίτλων τους. Τελικά, το σπίτι των καρτών κατέρρευσε. Εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες σπιτιών ξεπέρασαν τις υποχρεώσεις τους και πολλά από τα εμπλεκόμενα ιδρύματα, όπως οι Lehman Brothers και Bear Stearns, εκκαθαρίστηκαν με πένες στο δολάριο.
Μετασχηματισμοί μετά τη διάλυση
Οι ομοσπονδιακές χρηματοπιστωτικές μεταρρυθμίσεις που ακολούθησαν την κατάρρευση των υποθηκών, ιδίως ο νόμος Dodd-Frank και ο νόμος για την ασφάλεια και τη δίκαιη επιβολή των ενυπόθηκων δανείων, προσπαθούν να αυξήσουν την ασφάλεια του συστήματος ενυπόθηκου δανεισμού προς τα εμπρός. Ο τίτλος ΙΧ, υπότιτλος Δ του νόμου Dodd-Frank ορίζει νέες απαιτήσεις για τους συσσωρευτές ενυπόθηκων δανείων, οι οποίοι παραμένουν βασικά στοιχεία του ενυπόθηκου δανεισμού στις ΗΠΑ
